效消費群體?上千萬從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口,房地產(chǎn)

效消費群體?上千萬從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口,房地產(chǎn)蒸蒸日上?
一種流傳久遠(yuǎn)的錯誤觀念認(rèn)為，人口紅利造就中國房地產(chǎn)市場之大底，只要有了每年上千萬從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，房地產(chǎn)就會蒸蒸日上。
如果讓這部分人口擁有土地增值收益，以公允價格獲得農(nóng)村的地產(chǎn)收入，加上的技術(shù)培訓(xùn)后所獲得的穩(wěn)定收入，則這部分人口將轉(zhuǎn)化成消費群體。如果城市化率到達(dá)60%以上，則未來我國房地產(chǎn)剛需還將保持十年左右的增長。
貨幣泡沫才是房地產(chǎn)泡沫的原兇。
 葉檀說：忙碌的一天。
  幸運的是，有無數(shù)的信息交匯、沖撞。
  居然有比周德文先生更激烈的
  黃先生的一手材料，天天聽看債權(quán)人哭哭喊喊，得有粗壯的神經(jīng)。
看到蜜餞制作
  就像現(xiàn)在鄂爾多斯高利貸中人，愣了，傻了
  不悲不喜，到了境界
  這些制毒者，可能就在身邊擦肩而過
  他們坦然加入添加劑，就像坦然浸泡皮鞋
常常聽到，我沒說過的話
  常?？吹?，我沒授權(quán)過的文字出現(xiàn)
  或者朋友說，你怎么在那兒有專欄？愕然。
  連我自己都不知。
  平常心，平常心。
  那天在中歐，追問了任志強先生一句，就有無數(shù)的一年半后暴漲
  抱歉。
南方科技大學(xué)轉(zhuǎn)正了
  登堂入室后，是多了一座普通的大學(xué)，還是多了改革領(lǐng)頭羊？
  附：人口紅利不應(yīng)成為房價泡沫的替罪羊
 2012-4-26 每日經(jīng)濟(jì)
有頂有底，房地產(chǎn)市場將在狹窄的區(qū)間內(nèi)蜿蜒爬行。
極端的言論是議論者的特權(quán)，政策制訂者需執(zhí)中而行。事實正是如此，被市場認(rèn)為矛盾的房地產(chǎn)調(diào)控政策其實并不矛盾：2010年調(diào)控以來投資性購房從沒有松動，這讓房價的上升有了天花板；為了避免房地產(chǎn)市場硬著陸，從2011年年底開始地方政府陸續(xù)出臺政策扶持剛性需求，讓房地產(chǎn)市場有了底。房地產(chǎn)調(diào)控上有頂下有底。
讓房地產(chǎn)市場有支撐，僅靠剛性需求與型需要還不夠，還需要國民生活的，以及人均收入的提高。
一種流傳久遠(yuǎn)的錯誤觀念認(rèn)為，人口紅利造就中國房地產(chǎn)市場之大底，只要有了每年上千萬從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，房地產(chǎn)就會蒸蒸日上。數(shù)據(jù)與經(jīng)驗沒有印證這一理論，1949年之后出生率的年份，中國并沒有形成房地產(chǎn)高峰，也未形成商品房市場的藍(lán)海，當(dāng)時中國城市中人在單位分房的泥潭里掙扎。而出生率的印度孟買等地，與高房價齊名的是一望無際的貧民窟，只要看過那本有名的電影《貧民窟的百萬富翁》，將會對可怕的城市"滾地龍"留下深刻的印象。
只有龐大的人口轉(zhuǎn)變?yōu)橄M群體，房地產(chǎn)市場的增長才能腳踏實地，而培養(yǎng)消費群體就是讓的人擁有財富，擁有穩(wěn)定的工作，讓從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人群變成消費群體，因此，只有國民收入的普遍提高才會帶來房地產(chǎn)市場的健康繁榮，否則房地產(chǎn)市場就會陷入畸高畸低的惡性循環(huán)之中。
的行為金融學(xué)家、耶魯大學(xué)教授羅伯特·希勒，參與設(shè)計了標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯－席勒住宅價格指數(shù)，出自己的美國現(xiàn)有住房價格指數(shù)，從1890到2004年間的真實（已按消費價格通脹率進(jìn)行過修正）的住房價格指數(shù)中，參照了建筑成本、美國人口數(shù)量以及長期利率等數(shù)據(jù)，對美國的房地產(chǎn)價格做出的觀察。
希勒從美國的歷史數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格歷史上并沒有明顯大幅上漲的現(xiàn)象，歷史上房價與建筑成本關(guān)聯(lián)性。也就是說，在正常的以消費主導(dǎo)的市場中，建筑成本與房價有很高的吻合度，考慮到中國的土地價格占比在30%以上，因此在成本中加入土地價格等因素。
房地產(chǎn)泡沫瘋狂時期，建筑成本、人口紅利等參數(shù)都失去了作用。在美國房地產(chǎn)泡沫高峰期的1997年到2006年，美國總體住房價格了85％，希勒認(rèn)為原因有待繼續(xù)研究，他尋找到的一個解釋是，次級抵押貸款。自2001年起出現(xiàn)的次級抵押貸款規(guī)模的膨脹，這些增加的貸款被提供給了那些低收入購房者，并用于資助他們購買住房和其他相關(guān)的投資工具。2006年的繁榮期見頂后，住房價格的較快下跌與該市場出現(xiàn)還款拖欠和喪失抵押物贖回權(quán)的問題也是同步的。也就是說，瘋狂上漲的房價只有一個理由，那就是貨幣泡沫與虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫。
我國此前十二年的房地產(chǎn)市場繁榮到房地產(chǎn)市場泡沫，恰好與我國的廣義貨幣發(fā)行量上升相吻合，從反面印證了貨幣泡沫才是中國房地產(chǎn)泡沫的原兇。此輪投資性購房，與貨幣過量貨幣相配套，否則中國房地產(chǎn)泡沫難以，只能靠限購強行摧抑，一旦取消限購，投資投機性購房難免"春風(fēng)吹又生"。
根據(jù)北京市政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1至2月份北京豪宅累計銷售量同比下跌77.83%至35，000平方米。而到今年3月，政策略有寬松，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，北京76個在售的價格超過4萬元/平方米的公寓豪宅項目在3月共售出了465套，銷售面積7.5萬平方米。環(huán)比2月，銷售套數(shù)激增263.3%，銷售面積大幅上漲了264.9%；同比2011年3月，銷售套數(shù)、面積分別上漲了86.7%和97.4%。相比于3月北京商品住宅成交總量環(huán)比上漲五成的回暖勢頭，豪宅銷量環(huán)比驟增2.6倍的表現(xiàn)顯然。這說明投資品市場的貨幣泡沫尚未被水貨，蓄勢待發(fā)。
支持剛性需求就是支持民生。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出，在"遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求"。這是避免房地產(chǎn)市場大起大落的之舉，但優(yōu)惠政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如果不能削弱貧富差距，國民收入無法提升，剛性需求很快將走到盡頭，不可能成為房地產(chǎn)市場的鐵底。
  據(jù)社科院發(fā)布的《2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，2000年至2010年十年間，我國城鎮(zhèn)累計新增商品住房面積43.26億平方米，新增套數(shù)在4300萬左右。截至2010年末，城鎮(zhèn)存量住宅建筑面積大約在145億平方米左右。從2008年開始，我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已經(jīng)超過了新增的家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已經(jīng)達(dá)到或者超過了一套。就城市本身而言，剛需增長空間不大，關(guān)鍵在于從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，每年1200萬的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，就需要大約400萬套左右的房屋。
如果讓這部分人口擁有土地增值收益，以公允價格獲得農(nóng)村的地產(chǎn)收入，加上的技術(shù)培訓(xùn)后所獲得的穩(wěn)定收入，則這部分人口將轉(zhuǎn)化成消費群體。如果城市化率到達(dá)60%以上，則未來我國房地產(chǎn)剛需還將保持十年左右的增長。
閥門行業(yè)也有一種流傳的錯誤觀念(我經(jīng)常聽到客戶這樣說):"你的Y型過濾器價格怎么這高呢"客戶通常不問質(zhì)量,不問重量,不問材質(zhì),就武斷給我們定罪.我們辯解,我們說明,但是大多時候都是無力的,"只要就行."