房?jī)r(jià)調(diào)控不可持續(xù),是否意味著給排水普惠閥門有

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)調(diào)控不僅不可持續(xù)

經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，房?jī)r(jià)取決于供給和需求。政府最初的調(diào)控聚焦于購(gòu)房需求，采取了提高首付款比例、房貸利率上浮等措施，繼而又試點(diǎn)推出房產(chǎn)稅，甚至祭出了備受爭(zhēng)議的限購(gòu)令。然而這些政策成效甚微。
導(dǎo)致這一局面的原因是復(fù)雜的。首先，中國(guó)寬松的貨幣供給，導(dǎo)致了長(zhǎng)期的實(shí)際負(fù)利率，催生了居民理財(cái)需求。其次，本應(yīng)成為理財(cái)主渠道的股市，卻因?yàn)樯鲜泄举|(zhì)量差強(qiáng)人意和濃厚的投機(jī)氣氛，讓大量投資者望而卻步。而買房則進(jìn)入了越買越漲、越漲越買的上升循環(huán)。第三，中國(guó)城市化進(jìn)程幾乎勢(shì)不可擋，甚至在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期都將繼續(xù)成為房?jī)r(jià)推動(dòng)力。第四，結(jié)婚買房的習(xí)俗，以及男方女方不惜整合全家資源買房的決心，構(gòu)成了巨大的剛性需求。第五，中國(guó)有龐大的灰色收入，對(duì)這些灰色收入而言，買房成了既省心又的理想去處。的是，灰色收入對(duì)金融調(diào)控高度不敏感，只對(duì)反腐敏感?，F(xiàn)在哪個(gè)貪官不是"房多多"？根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者王小魯?shù)难芯浚?008年灰色收入即高達(dá)5.4萬(wàn)億。
因此，雖然政府從需求角度出臺(tái)了密集的打壓政策，購(gòu)房需求依然足夠。
觸動(dòng)房?jī)r(jià)的，是房產(chǎn)供給方的變化。在2008～2010年經(jīng)濟(jì)刺激過(guò)后，貨幣投放出現(xiàn)失控，導(dǎo)致2011年通貨膨脹明顯成為頭號(hào)威脅，被迫采取金融緊縮政策。遺憾的是，央行采取了"加息為輔、提高準(zhǔn)備金率為主"的政策，兩年內(nèi)12次提高準(zhǔn)備金率，結(jié)果銀行存款準(zhǔn)備金率飆升至20%以上的歷史高位。這一政策，直接導(dǎo)致銀行體系流動(dòng)性陷入困境。作為條件反射，銀行開始削減對(duì)中小企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放，于是房地產(chǎn)商和大批中小企業(yè)陷入資金困境。
把房地產(chǎn)商逼入絕境的是房地產(chǎn)成交量的急劇萎縮。由于濃厚的觀望情緒，房地產(chǎn)成交量嚴(yán)重下滑，這使得房地產(chǎn)商大量資金沉淀在待售樓盤上。對(duì)資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)而言，一方面沒有貸款，一方面房子銷售停滯，最終部分房地產(chǎn)商被迫降價(jià)賣樓，房?jī)r(jià)終于開始松動(dòng)。
但是，切莫以為房?jī)r(jià)調(diào)控即將大功告成。相反，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)調(diào)控不僅不可持續(xù)，一旦放松之后房?jī)r(jià)反彈在所難免。
，房地產(chǎn)調(diào)控的僵局，沖擊到的是地方政府。2011年下半年以來(lái)，地方政府土地出讓金收入明顯下降，不少地塊甚至出現(xiàn)流拍。蕪湖市對(duì)購(gòu)買新建自住房屋的市民給予購(gòu)房補(bǔ)貼和稅收減免的政策，雖然被喊停，卻是一個(gè)明確的信號(hào)，表明地方政府已不堪承受關(guān)鍵收入來(lái)源凍結(jié)的重壓。由于土地出讓金對(duì)一些地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)達(dá)到一半左右，土地市場(chǎng)凍結(jié)的沖擊可想而知。地方政府在收入銳減的同時(shí)，卻要面對(duì)地方融資平臺(tái)的債務(wù)到期壓力。超過(guò)10萬(wàn)億的地方平臺(tái)項(xiàng)目融資，有不少都有賴于賣地收入償還。要么銀行同意延長(zhǎng)還款期限，要么地方政府就會(huì)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，要么放松房?jī)r(jià)調(diào)控。因此，現(xiàn)在面臨如下的復(fù)雜局面：地方平臺(tái)融資還款倒逼地方財(cái)政收入，地方財(cái)政收入倒逼土地出讓金，土地出讓金倒逼房?jī)r(jià)調(diào)控政策。
，從房地產(chǎn)商角度看，房?jī)r(jià)調(diào)控僵局導(dǎo)致兩個(gè)后果：一是大量項(xiàng)目停工或取消，一是部分房地產(chǎn)商倒閉，甚至連綠城這樣的大型地產(chǎn)公司也面臨"生死時(shí)速"。問(wèn)題在于，房地產(chǎn)商是房產(chǎn)的生產(chǎn)者、供給方，他們目前的困境意味著未來(lái)幾年新上市房源供給的下降，這將為房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下伏筆。
第三，購(gòu)房需求并未消失，他們只是在觀望。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折信號(hào)，需求又會(huì)重新爆發(fā)。面對(duì)新樓盤的減少，重新爆發(fā)的需求勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈。
由于房地產(chǎn)、地方政府投資和高鐵投資構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三個(gè)驅(qū)動(dòng)力，現(xiàn)在這三個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)同時(shí)熄火，經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)放大。歐洲債務(wù)危機(jī)的持續(xù)動(dòng)蕩以及2012年中國(guó)層的權(quán)力交接，都決定了政府沒有足夠的意志力容忍經(jīng)濟(jì)來(lái)一次硬著陸。
逆轉(zhuǎn)的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。央行連續(xù)兩次降低存款準(zhǔn)備金率，為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，這使得那些快被"凍僵"的房地產(chǎn)商重新復(fù)蘇。在最近的一次降低準(zhǔn)備金率后，泛海建設(shè)、銀基發(fā)展、深物業(yè)A和中糧地產(chǎn)等不少地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停。市場(chǎng)已經(jīng)嗅到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來(lái)。
雖然依然堅(jiān)稱房?jī)r(jià)調(diào)控不動(dòng)搖，但我們應(yīng)該相信的是經(jīng)濟(jì)規(guī)律而非的表態(tài)。在經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸與房?jī)r(jià)調(diào)控之間做選擇的話，會(huì)毫不猶豫選擇前者。
接下來(lái)的局面不難預(yù)測(cè)：銀行存款準(zhǔn)備金率將繼續(xù)下行，房地產(chǎn)商重獲"源頭活水"；地方政府采取隱蔽的做法悄悄放松對(duì)房地產(chǎn)的限制；雖然口頭上繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控，但實(shí)際上將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法繼續(xù)那么嚴(yán)厲；隨著信號(hào)扭轉(zhuǎn)，大量買房者停止觀望，房?jī)r(jià)重拾升勢(shì)不可避免。
房?jī)r(jià)調(diào)控將再次淪為"空調(diào)"。一項(xiàng)政策的效果，并不取決于它的初衷，而是取決于它是否遵循了經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
當(dāng)然，房?jī)r(jià)調(diào)控并非無(wú)解。中國(guó)所謂的房?jī)r(jià)泡沫，其實(shí)源于收入分配的嚴(yán)重失衡

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)調(diào)控不僅不可持續(xù),那是否意味著我們高層給排水普惠閥門,IC卡智能水表又有新銷售點(diǎn)呢?